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GILMAR Consulting Inmobiliario analiza 2019 y mira con optimismo el 2020
11/03/2020
El mercado inmobiliario se endurecerá en 2020 y el vendedor buscará a los mejores profesionales
- Aumenta el interés inversor y del número de operaciones hipotecarias.
- Se prevé que el mercado residencial se mantenga estable en zonas ‘prime’.
- El precio del alquiler podría bajar en las zonas centrales de las grandes ciudades.
- En obra nueva, la previsión es que la demanda inversora se anime a partir de la próxima primavera.
Los directivos de los principales departamentos de GILMAR analizan el año 2019 y comparten sus previsiones para este 2020 que acaba de comenzar. La incertidumbre generada en el mercado por la ausencia de Gobierno en España es la principal causa que parece haber ralentizado el ritmo de operaciones que se cerraron durante el primer semestre del año pasado.
Para este 2020, los consejeros delegados, Manuel Marrón Fuertes y Jesús Gil Marín, confían en la profesionalidad del sector en general, y de la fuerza comercial de la compañía en particular, para mantener -e incluso mejorar- las cifras que se han manejado durante el último año: “El mercado apunta a que seguirá estable en las zonas prime, mientras que en zonas ‘medias’ la profesionalidad de los agentes inmobiliarios marcará la diferencia cerrando las operaciones con éxito y todas las garantías. El propietario que quiera vender su vivienda con garantías buscará a los mejores profesionales”.
GILMAR afronta 2020 “con la ilusión de seguir inaugurando oficinas comerciales en España, incorporando nuevas alianzas con las mejores inmobiliarias del mundo, continuando el proceso de digitalización para estar más cerca y ser más útiles y ágiles en la relación con nuestros clientes”. El director general, José Luis Pérez Cremades, es optimista porque también se basa en la absoluta confianza en la profesionalidad de los equipos profesionales de la empresa: “Pertenecer a la empresa referente del sector obliga a demostrar que la profesionalidad y el esfuerzo van en la dirección que nos hace estar en el lugar que ocupamos. Mis previsiones para este nuevo año apuntan a que superaremos los datos de 2019”.
En términos generales, el año 2019 ha sido positivo para GILMAR. Los datos aportados por la actividad de sus oficinas comerciales en la Comunidad de Madrid, Andalucía y Canarias reflejan dos períodos bien diferenciados. El primer semestre ofrecía unas cifras de actividad significativas, que hacían prever un año récord en número de operaciones. En el segundo semestre, la inestabilidad política provocó una mayor prudencia de los inversores.
Aún así, según explica el director del departamento de Inversiones, José Manuel Zafra: “en la última semana de diciembre y la primera de enero, los inversores han retomado el interés en estudiar operaciones. La situación política ha paralizado el mercado en general, principalmente en el apartado de inversiones”.
Zafra también ve el futuro más cercano con optimismo: “Para 2020, en contra de lo que pudiera parecer, nuestra previsión es muy positiva, tras la incertidumbre vivida durante los últimos seis meses. De momento, detectamos que el inversor vuelve a mostrar interés por las opciones que ofrece el mercado”.
Otro de los mercados que ha alcanzado protagonismo este último año ha sido el del suelo. Según explica Julio Quejido, responsable del departamento de Suelo de GILMAR, “hemos vivido una fase de agotamiento. Apenas quedan restos de suelo finalista a la venta en las zonas con mayor demanda, y resulta insuficiente en cuanto a la superficie para promover, o a unos precios muy elevados para conseguir un producto final con una rentabilidad lógica”.
Para 2020, se prevé un período de regulación de precios en el poco suelo finalista que pueda quedar a la venta en las zonas demandadas. “Los agentes optan por analizar el suelo en desarrollo en zonas muy focalizadas como única alternativa a la adquisición de suelo, para continuar nutriendo sus carteras y dar continuidad a sus políticas de desarrollo, considerando este tipo de adquisiciones en el proceso de maduración del suelo para ajustarlo a sus planes estratégicos de inversión y desarrollo. Al mismo tiempo, incluirán en sus objetivos otras zonas de expansión que hasta el momento no contemplaban o descartaban donde poder realizar proyectos de nuevo desarrollo e innovación inexistente hasta el momento”, concluye Quejido.
La responsable del Centro Hipotecario de GILMAR, Teresa Ortiz, explica que la firma de hipotecas fue “muy significativa” durante los cinco primeros meses de 2019, pero la aparición de la Ley hipotecaria provocó un parón en junio. La actividad se recuperó en septiembre, cuando las condiciones de las hipotecas se adaptaron a esta Ley “y los meses de noviembre y diciembre han sido los de mayor volumen hipotecario de los últimos años”. A juicio de Ortiz, esto se debe a que “los bancos tenían exceso de liquidez y les compensaba mover el dinero. El simple hecho de tenerlo les salía caro por la situación de los tipos de interés”.
La ley hipotecaria, que obliga a la entidad bancaria a asumir determinados gastos de gestión del préstamo hipotecario, ha provocado que los bancos ofrezcan mejores condiciones al cliente que en el primer semestre de 2019.
Ortiz añade que “el año 2020 ha comenzado muy fuerte en el número de operaciones hipotecarias registradas, así como en el número de consultas recibidas en GILMAR. “Algunos expertos hablan de una futura subida de los tipos de interés, pero sigue siendo un buen momento para que nuestros clientes encuentren la hipoteca que mejor se adapta a sus necesidades”.
Si hablamos del alquiler, el titular principal es la “fuerte subida de precios, tanto en el centro de las ciudades como en la periferia, donde se está desplazando en masa la demanda en busca de precios asequibles”, según explica la directora del departamento de Alquileres de GILMAR, Beatriz Alberte: “En la Comunidad de Madrid, la subida más fuerte se ha registrado en el distrito Centro (un 29,2%), seguido de Villaverde (18,3%), Arganzuela (17,7%), Salamanca (13,4%) o Carabanchel (11,7%). En nueve distritos, los alquileres son ahora un 10% más caros que hace un año, y lo que resulta también muy llamativo, en 39 municipios los precios se han incrementado también más del 10%”.
“Por tanto -añade Alberte-, en 2020 el mercado se comportará de forma muy diferente en los distintos distritos de una ciudad. Es muy probable que en las urbes antes citadas baje el precio en los barrios más céntricos y sobre todo los de alto standing. En cambio, continúe subiendo en los más alejados del centro, en los que habitan principalmente las familias con menor poder adquisitivo y donde la calidad de las viviendas es estándar. En resumen, se va a producir un cambio de tendencia. En consecuencia, las elevadas subidas del pasado dejarán paso a pequeñas bajadas en el futuro. El segmento que más sufrirá será el de las viviendas bien ubicadas y de alto standing, especialmente en las ciudades donde el precio ha subido mucho en el período 2014–19”.
En cuanto a la obra nueva, el director del departamento de Promociones, Óscar Ochoa, destaca que el perfil del comprador se ha hecho más selectivo: “La oferta de promociones residenciales de obra nueva en Madrid es moderada y escasa, excepto en algunas zonas concretas, por lo que no es previsible ningún tipo de crash”. Ochoa añade que “durante el 2019, el mercado ha estado haciendo algo que es normal y sano, ajustarse. Después de cinco años de subida continua es lógico que se tome un respiro; pero es un mercado fuerte, sano y con fundamentos solidos”.
El año recién estrenado traerá, a juicio de Ochoa, una situación similar a la vivida este año, “esperando que a partir de la primavera se vuelva a animar la demanda inversora. No preveo caídas de precio, salvo en zonas puntuales con mucha oferta. Los precios de construcción se ajustarán a la baja, lo que ayudará a que salgan más productos al mercado. En cuanto a los precios del suelo, sí deberían ajustarse. De lo contrario, será difícil lanzar más promociones al mercado”. Todo apunta a que los tipos de interés seguirán bajos lo que “incentivará a un buen número de compradores”.
GILMAR ha apostado también por potenciar el departamento de activos singulares. La responsable de esta área, Lorena Menéndez, lo explica porque “damos respuesta profesional y ágil al constante crecimiento del interés en este tipo de activos en el mercado, principalmente entre grandes inversores institucionales y fondos internacionales, pero también entre inversores particulares, socimis y family offices”.
De cara a este año, Menéndez cree que “la industria sofisticará el producto. Más built-to-rent y activos alternativos, como las residencias (de estudiantes o para mayores) y el coliving”.
Otro de los mercados que sufrió la incertidumbre política ha sido el de las fincas rústicas. A pesar de este período de estancamiento vivido en 2019, el director del departamento de Fincas de GILMAR, Juan Fraile, explica que “la gente es consciente de que hay que mover el dinero, invertir, y saben que invertir en el campo es un valor seguro”. Fraile destaca que el inicio del año 2020 está registrando un movimiento que califica de “espectacular, tanto en demandas de información como en ofertas de compra.
En el apartado digital, la compañía seguirá optimizando la estrategia definida, que se apoya en la gestión del ‘data’ y en el ‘content marketing’ para ampliar el segmento de clientes y modernizar la marca. En 2020, GILMAR estrenará una nueva página web.
En relación al sector de las reformas, la directora de la empresa del grupo GILMAR Soluciones Constructivas, María Padín, resume el año pasado afirmando que “hemos seguido dando pasos para afianzarnos como la principal empresa de reformas de lujo de la Comunidad de Madrid, con un equipo que sigue creciendo. Cabe destacar nuestra apuesta por herramientas digitales en la búsqueda constante de mejorar tanto en la captación de clientes como su fidelización”.
De cara a este nuevo año, Padín confía en “que nos traiga estabilidad política y económica para continuar con nuestro crecimiento y consolidación en el sector de la reforma de lujo'.
Otra de las empresas del grupo GILMAR, la sociedad de Tasación THIRSA cierra un ejercicio en un sector en cambio constante, el de la valoración inmobiliaria, dentro de una sociedad de tasación homologada por Banco de España, resaltando dos aspectos importantes de su actividad en el pasado año. “Por un lado, destacamos la escalada de la sociedad en la valoración de inmuebles emblemáticos, singulares, de gran envergadura, dando soporte a operaciones de ámbito nacional e internacional. Por otro lado, ha sido un año en el que la empresa se ha afianzado en las valoraciones económicas de todo tipo de intangibles, siendo referente en el sector de la valoración de marcas comerciales y personales, así como de empresas y negocios”, explica Mar Domínguez, directora de THIRSA.
“Este año se presenta sin grandes novedades: la sociedad pretende seguir empujando en las dos líneas expuestas, con un crecimiento sostenible, invirtiendo en el rigor técnico y ofreciendo una interlocución ágil a sus clientes”, concluye Domínguez.
La vivienda en Andalucía
GILMAR cuenta con cinco oficinas en Andalucía, que centran su actividad comercial en Marbella (desde 1991), Puerto Banús, Estepona, Sevilla y la costa de Cádiz, Jerez, pueblos blancos… En 2020 abrirá una nueva sede en la ciudad de Málaga. En cuanto al precio de la vivienda, Cádiz, Málaga y Sevilla son las capitales de provincia más caras de Andalucía, aunque la vivienda registró un notable aumento en todas las provincias andaluzas.
En el tercer trimestre de 2019, el precio por metro cuadrado subió en toda España una media del 7,7%. En el mercado inmobiliario andaluz el crecimiento es algo mayor, alcanzando un crecimiento en el valor de las viviendas de un 8,4% hasta octubre (datos UDA), liderado por Cádiz, que ostenta el ‘título’ de ser la provincia con el metro cuadrado más caro, aunque en términos absolutos la Costa del Sol sigue estando a la cabeza. Marbella sigue siendo el municipio más caro de Andalucía, seguido de Estepona. La ciudad de Málaga sigue siendo un poco más cara que Sevilla (1.890 euros frente a 1.844 de Sevilla).
Los directivos de GILMAR en Andalucía coinciden en sus previsiones para 2020, relativas a que el mercado inmobiliario andaluz seguirá creciendo por encima de la media de la economía.
Canarias
Es uno de los principales centros de interés del turismo internacional. En 2019, GILMAR inauguraba su nueva sede en Las Palmas de Gran Canaria, demostrando su apuesta decidida por esta comunidad autónoma. El interés que despiertan las islas privilegiadas concuerda con la decisión de la compañía de doblar esfuerzos en el departamento Internacional, que ya ha cerrado acuerdos con las principales inmobiliarias de unos 20 países.
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